Lorsqu’un vendeur réalise une plus-value immobilière, il sera taxé, sauf s’il s’agit de sa résidence principale. Cependant, il existe plusieurs autres cas d’exonérations possibles selon le bien immobilier, sa durée de détention et la situation personnelle du vendeur.
Pour en savoir plus et déterminer si votre plus-value immobilière sera taxée, consultez notre article dédié.
1. Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière exactement ?
Tout d’abord, revenons sur la définition d’une plus-value immobilière. Celle-ci est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat ou la valeur déclarée, si le bien a été reçu par donation ou succession. C’est autrement dit le gain réalisé lors de la revente. Sachez qu’au prix de vente sont diminués les frais de cession mais aussi le montant de la TVA acquittée. De même, au prix d’achat sont ajoutés les frais d’enregistrement.
Cette plus-value va être le plus souvent taxée, sauf si le bien constitue la résidence principale du vendeur et si la plus-value rentre dans le cadre d’une exonération. Un vendeur sera soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières dans les cas suivants :
- La vente d’un bien immobilier,
- La vente des droits attachés à un bien immobilier,
- La vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier,
- L’échange de biens, partage ou apport en société.
Sachez également que la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.
2. Les cas d’exonération
Il existe plusieurs cas d’exonérations. Selon le site impots.gouv.fr, les cas sont les suivants :
- « Cession de la résidence principale,
- Première cession d’un logement autre que la résidence principale,
- Cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste,
- Durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans,
- Cession d’un logement en France de non-résidents,
- Cession inférieure à 15 000 €,
- Nature des opérations réalisées (expropriation, …),
- Certains partages,
- Cession au profit d’organismes en charge du logement social ou de particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux,
- Droit de surélévation,
- Zone tendue ».
Nous n’allons pas détailler ici l’ensemble des cas mais nous allons nous concentrer sur les cas les plus courants.
1. La vente de la résidence principale
Comme précisé précédemment, si vous vendez un bien immobilier qui constitue votre résidence principale, alors vous ne serez pas imposé sur la plus-value immobilière réalisée. Il est impératif que l’occupation du logement par le vendeur soit réelle et non temporaire. Aussi, le bien immobilier vendu doit être la résidence principale du vendeur le jour de la cession. Néanmoins, si vous avez déjà quitté votre logement à cette date mais que vous y étiez présent jusqu’au jour de la mise en vente du bien, alors vous pourrez tout de même bénéficier de l’exonération.
Les « dépendances immédiates et nécessaires » qui sont vendues avec le logement sont aussi exonérées. Il s’agit, par exemple, des caves ou d’un garage. Sachez que si votre garage est situé à moins d’un kilomètre du logement, il sera quand même considéré par l’administration fiscale comme une dépendance immédiate.
2. La première vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale
L’exonération de la plus-value réalisée sur la première vente d’un bien autre que la résidence principale est exonérée d’impôts dans les cas suivants :
- Si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des 4 dernières années précédant la vente,
- Si vous réinvestissez le montant perçu de la vente pour l’acquisition d’un autre bien immobilier dans les 24 mois suivants la première cession. Sachez que si le remploi du montant est partiel et non total, alors l’exonération sera proportionnelle,
- Si vous vendez un logement dont le prêt immobilier est toujours en cours,
- Si vous êtes une personne retraitée ou invalide aux revenus modestes. Vous bénéficierez d’une exonération si vous n’étiez pas soumis à l’impôt sur la fortune, et si votre revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds indiqués dans l’article 1417 du Code Général des Impôts. Dans le cadre d’une vente en 2020, ce seront vos revenus 2018 qui seront analysés.
3. La détention du bien immobilier cédé
Un bien détenu pendant une durée minimum de 30 ans par le même propriétaire sera totalement exonéré d’une taxation sur la plus-value immobilière.
Cependant, il est également possible de bénéficier d’abattements même si la durée de détention du bien est inférieure à 30 ans. Ainsi, au titre de l’impôt et des prélèvements sociaux, il sera appliqué :
- entre 5 et 21 années de détention : 6 % d’abattement pour l’impôt et 1,65 % pour les prélèvements sociaux,
- pour la 22e année de détention : 4 % d’abattement pour l’impôt et 1,60 % pour les prélèvements sociaux,
- au-delà de 22 années de détention : 9 % d’abattement pour les prélèvements sociaux.
4. La plus-value sur les ventes inférieures à 15 000 €
Dans le cas d’une plus-value réalisée sur une vente inférieure à 15 000 €, le seuil de 15 000 € est calculé d’après la valeur du bien immobilier vendu ou de la partie du bien en pleine propriété.
Dans le cas d’une vente en indivision, le plafond n’est pas vérifié d’après le montant total de la vente mais en fonction du montant de chaque quote-part. Ainsi, si la vente d’une quote-part est inférieure à 15 000 €, vous ne serez pas taxé.
Par ailleurs, il existe un second cas particulier, celui de la vente d’une nue-propriété ou d’un usufruit. Ici, c’est la valeur de la pleine propriété qui sera appréciée. En effet, il faudra ajuster le prix de la vente d’une nue-propriété ou d’un usufruit pour connaître le montant de la pleine propriété.
5. L’abattement exceptionnel en zones tendues
Il est possible d’obtenir un abattement de 70 % sur l’assiette imposable de la plus-value si le terrain à bâtir ou le bâtiment en vente est situé en zones A ou A bis. Vous pouvez vérifier le zonage dans l’article R.304-1 du code de la Construction et de l’Habitation. Dans ce cas, l’acquéreur doit s’engager à procéder à la démolition des constructions existantes pour y reconstruire des logements.
3. Le taux de l’impôt sur la plus-value immobilière
Une plus-value imposable est alors soumise à l’impôt sur le revenu à un taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.
Cependant, comme nous l’avons vu précédemment, des abattements sont possibles en fonction de la durée de détention du bien.
Sachez également que les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € seront concernées par une taxe complémentaire. Celle-ci aura un taux de 2 % à 6 % en fonction du montant total de la plus-value.
Le notaire prélèvera le montant de l’impôt sur le prix de vente directement le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
