Vous êtes propriétaire d’un bien actuellement loué et vous souhaitez le mettre en vente ? Deux solutions s’offrent à vous. La première est de vendre votre logement en donnant au préalable, congé à votre locataire. La seconde est de vendre votre logement toujours occupé par le locataire en place. Ces deux possibilités répondent à des procédures distinctes et offrent chacune des avantages comme des inconvénients. Nous faisons le point.
1. Vendre un bien immobilier en donnant congé à son locataire
La première solution est de vendre son logement libre. Dans ce cas, le locataire devra quitter le logement. C’est pourquoi, avant de mettre en vente son bien immobilier, il faut impérativement donner congé à son locataire. Pour cela, il faut respecter les délais de préavis : au minimum 3 mois pour un logement meublé et 6 mois pour une location non meublée. Un locataire d’un bien meublé ne bénéficie pas du droit de préemption, cela signifie qu’il n’est pas prioritaire sur la vente. Ici, le propriétaire devra lui transmettre un congé pour vente.
Par contre, dans le cas d’une location non meublée, le locataire dispose de ce droit de préemption. Le congé doit lui être adressé avec une offre de vente par lettre recommandée ou notifié par huissier, en détaillant le prix et les conditions de la vente. Le locataire a ensuite deux mois pour donner sa réponse, ces 2 premiers mois étant ceux du préavis.
Une fois le délai écoulé, soit le locataire accepte l’offre et la vente doit être conclue dans les 4 prochains mois s’il sollicite un prêt bancaire. Soit, le locataire refuse et le propriétaire peut poursuivre sa mise en vente. Dans le troisième cas où le locataire fait une offre avec un prix différent de celui attendu, il n’est plus prioritaire sur la vente. Le propriétaire peut alors vendre son bien à une personne faisant une offre au prix. Cependant, s’il a une offre à un prix inférieur à celui proposé par le locataire, il doit l’en informer à nouveau. Le locataire aura alors 1 mois pour rendre sa réponse.
À chaque fois que les conditions de la vente sont modifiées, le propriétaire doit obligatoirement en informer son locataire qui aura alors, là aussi, 1 mois pour rendre une réponse.
Sachez également qu’il existe des exceptions au droit de préemption du locataire, notamment lorsque la vente est faite à un parent ou si le logement est déclaré comme non habitable.
2. Vendre un bien occupé par un locataire
Un propriétaire bailleur est autorisé à vendre un logement occupé par un locataire. Il ne sera pas obligé d’attendre que le bail arrive à son terme et n’aura pas à donner congé à son locataire, que ce soit un contrat en location vide ou meublée. L’objectif sera alors de vendre à un acquéreur souhaitant lui-même acheter un bien déjà occupé.
Pour le locataire, cette décision est neutre. Il occupera toujours son logement, conservera son bail aux mêmes conditions mais avec un propriétaire différent.
Il n’y a aucune procédure spécifique à respecter lorsque l’on souhaite vendre un logement occupé, contrairement à la vente d’un logement libre.
Néanmoins, il convient de s’assurer que le contrat de bail est conforme et que le locataire est bien solvable. En effet, si un locataire ne verse pas ses loyers, la vente sera d’autant plus compliquée. Mais, dans le cas où tout est en règle, cela constitue un réel avantage pour un investisseur d’avoir déjà un locataire en place.
Aussi, il convient, par civilité, d’informer le locataire de sa décision de vendre. Le locataire n’est pas prioritaire pour acheter le logement puisqu’il restera y vivre. Mais, si le locataire est informé, cela facilitera les visites des acquéreurs intéressés. De plus, si cela est bien notifié dans le contrat de bail, le locataire doit accorder un droit de visite de 2 heures par jour au propriétaire.
Sachez cependant que rien ne vous empêche de proposer au locataire d’acquérir votre bien immobilier si vous le souhaitez. Vous n’aurez alors aucun formalisme spécifique à respecter.
Il existe une exception au droit de préemption du locataire, lorsqu’il s’agit d’une vente à la découpe. En effet, dans le cas exceptionnel de la première vente d’un logement suite à la mise en copropriété d’un immeuble, le locataire sera prioritaire sur la vente.
Enfin, lorsque la vente sera conclue, le bail en cours avec le locataire en place se poursuivra avec le nouveau propriétaire. Ce dernier devra restituer le dépôt de garantie initialement versé à l’ancien propriétaire lors du départ du locataire.
3. La décote du prix lors de la vente d'un logement occupé
La vente d’un logement occupé s’associe généralement à une décote du prix de vente. Cette décote dépend de plusieurs éléments :
- La durée du bail. Différencions ici la location vide de la location meublée. Dans le premier cas, la durée du bail est de 3 ans. Le montant de la décote dépendra de la durée du bail restant à courir avant d’arriver à son terme. Cependant, sachez qu’un acquéreur ne pourra récupérer le logement pour y habiter qu’au bout de deux ans. Dans le cas d’une location meublée, la durée du bail est d’un an, ou de seulement 9 mois si c’est un contrat meublé spécial étudiant. La décote est donc ici bien plus faible car l’acquéreur attendra moins longtemps pour récupérer le bien.
- Le montant du loyer. Si le loyer est au prix du marché actuel, la décote sera faible. À l’inverse, si le loyer est en-dessous du prix du marché, la décote sera plus forte.
- Le type de bien. Généralement les investisseurs sont très intéressés par les petites surfaces comme les studios. Dans le cas où un locataire est déjà en place, l’acquéreur n’a aucune démarche spécifique à faire, il ne perd pas de temps. La décote est donc faible.
- L’âge du locataire. Les locataires âgés de plus de 65 ans disposant de faibles revenus bénéficient d’une protection particulière, exception faîte si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans et modeste.
- La vente d’un bien loué en « loi 1948 ». Ce dispositif permet au locataire de verser un loyer peu élevé. Ici, la décote peut être très élevée car le nouvel acquéreur devra attendre 2 ans avant de pouvoir récupérer son logement.
Dans les deux cas, il est important de bien réfléchir et préparer sa mise en vente conformément à vos obligations légales. N’hésitez pas à prendre contact avec nous, nous pourrons vous accompagner dans vos démarches et vous conseiller.
